¿Por qué no funciona el mercado de alquiler de vivienda en España?

MADRID.-  Pese al frenético desarrollo del mercado residencial español en los últimos 11 años, el parque de viviendas en alquiler se ha mantenido prácticamente inmutable. Desde 2001, no ha superado el 7,7% del total, lo que coloca a nuestro país a la 'cola' de Europa, donde la media alcanza el 30%. La consultora Aguirre Newman prevé que 2008 finalice con un pequeño incremento de 3 décimas en el porcentaje de alquiler, situándose en el 8% del parque total, y que en 2009 se superen los dos millones de pisos en arrendamiento. Un pequeño avance pese a los intentos del Gobierno por convertir al alquiler en una opción para los que quieren independizarse. ¿Cuál es la fórmula 'mágica' para equipararnos a sus vecinos?

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Hay quien alucina con los precios.

Para Javier García-Mateo, director de análisis de Aguirre Newman, la solución está en manos del Gobierno y es tan sencillo como cambiar la política fiscal y profesionalizar el mercado. Al menos esto es lo que han hecho los países que pueden presumir de tener un activo parque de viviendas en alquiler.

El ejemplo alemán

Es el caso de Alemania, que encabeza el ranking europeo con un 57% del total de sus viviendas en régimen de arrendamiento. De hecho, en este país los distintos gobiernos se han esforzado por impulsar la compra, sin resultados evidentes por el momento. ¿Por qué? Pues porque las leyes benefician al inquilino frente al 'casero'; porque las condiciones fiscales favorecen las inversiones institucionales en alquiler; y porque la inestabilidad económica internacional no favorece la compra, máxime cuando los bancos alemanes están financiando sólo el 60% del precio de la vivienda, teniendo que abonar el 40% restante en concepto de entrada.

En territorio germano, los propietarios pueden ser obligados a realizar obras de rehabilitación en el inmueble alquilado si el inquilino lo considera necesario para el correcto uso y disfrute del inmueble, con riesgo de multa, e incluso expropiación, si no cumple. Si el número de viviendas vacías supera el 10% del parque de un municipio, el ayuntamiento correspondiente puede derribar las casas que considere oportuno. Además, en periodos en los que el acceso a la vivienda es difícil por cuestiones económicas (como ocurre en la actualidad), el propietario de un inmueble está obligado a no superar en un 20% las rentas colindantes; de lo contrario, será multado.

En relación al mercado de inversión, Alemania ofrece condiciones legislativas y fiscales favorables para los inversores de viviendas en alquiler, que gozan de una deducción de gastos financieros, y están exentos del impuesto sobre plusvalía inmobiliaria a partir del décimo año, "lo que favorece que las inversiones se lleven a cabo a largo plazo y no de forma especulativa", explica García-Mateo.

Evitar el desequilibrio

Holanda también está intentando fomentar la adquisición de viviendas. En este país, menos del 23% del parque residencial está ocupado por su propietario. Desde la administración pública se pretende que el porcentaje de viviendas en propiedad alcance cotas del 35% en los próximos años, para evitar el desequilibrio.

En lo que se refiere a medidas legales, en tierras holandesas se permite la ocupación de viviendas que estén vacías durante más de un año, y éstas sólo se devolverán a su propietario en el momento que demuestre que van a ser ocupadas. Sin embargo, esta situación puede variar en breve, ya que el Parlamento prepara una modificación legislativa que pretende penar la 'okupación'. Eso sí, para evitar la especulación, los políticos holandeses plantean que las administraciones locales obliguen a los propietarios de inmuebles vacíos a aceptar inquilinos en alquiler; de lo contrario, serán multados.

Existen, además, importantes subisidios públicos para hacer frente a los pagos mensuales del alquiler. Y el Gobierno ha establecido un precio máximo del metro cuadrado en arrendamiento en determinadas zonas de algunas ciudades para facilitar el acceso.

Viviendas vacías para alquiler social

A pesar de que en décadas anteriores los diferentes gobiernos británicos fomentaron la compra de viviendas, en la actualidad, la Administración Brown tiene como prioridad potenciar el mercado de alquiler, que considera escaso. Para impulsar este mercado, ha creado la agencia estatal de vivienda vacía (Empty Home Agency), que se dedica a la compra de casas deshabitadas con dinero público para destinarlas al alquiler social. Además, algunos ayuntamientos penalizan a los propietarios que mantengan voluntariamente vacías sus viviendas o se nieguen a ponerlas en alquiler, y tienen potestad para obligar al propietario a alquilar o vender forzosamente aquellas casas que lleven más de 6 meses sin inquilino.

Por otra parte, existen incentivos fiscales para los propietarios privados que compren o rehabiliten pisos que luego destinen al alquiler. Sin embargo, "la promoción privada destinada al alquiler es aún relativamente escasa en Reino Unido, mientras que el número de viviendas públicas en alquiler ha aumentado en los últimos años, representando en la actualidad el 32% del parque total del país", apuntan desde Aguirre Newman.

Francia, por su parte, cuenta con un plan de renovación urbanística que data de 2003, y que pretende rehabilitar 400.000 viviendas y construir otras tantas más hasta 2011 para destinarlas al alquiler, así como demoler 250.000 que se han quedado obsoletas. Nuestros vecinos galos también ofrecen desgravaciones fiscales para aquellos propietarios que rehabiliten sus casas para luego arrendarlas; así como gravan los pisos vacíos, llegando incluso a expropiarlos en el caso de que llevan así más de 18 meses. El precio medio de alquiler se revisa anualmente en función del Índice de Coste de la Construcción.

Y España, ¿qué?

La legislación, las características de la oferta en alquiler —en su mayoría obsoleta y necesitada de rehabilitación—, la evolución de los precios y las facilidades de financiación del pasado, han sido las causas de que en España no hayan existido razones consistentes para el desarrollo de un parque de viviendas en alquiler competitivo.

Sin embargo, el momento actual es propicio para conseguir un cambio. Los precios de las viviendas han tocado techo; los bancos han cerrado el grifo de la financiación y exigen un mínimo del 30% del valor del piso a la entrada; el Gobierno ha reconocido que el efecto de las ayudas tardará en notarse; y existe un importante excedente de viviendas sin vender en manos de promotores, banca e inversores, que para conseguir liquidez están dispuestos a alquilarlas. Según García-Mateo, esta situación "aumentará la demanda, así como la calidad de este tipo de producto", ya que se trata principalmente de obra nueva, y hará que "mejore la percepción de los potenciales arrendatarios y les impulse a alquilar".

Además, el objetivo del Gobierno es conseguir que el 40% de las viviendas protegidas que se construyan en los próximos diez años se destinen al alquiler, para alcanzar un parque público en arrendamiento comparable al de nuestros vecinos europeos.

Pero esto no será posible si no se incentiva fiscalmente el alquiler a fin de profesionalizarlo, comenta Fernando Encinar, directivo de idealista.com. En este sentido, Zapatero anunciaba a mediados de octubre la creación de sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, conocidas internacionalmente como REITs. Pero aún está por ver el alcance de esta medida.

En opinión de Encinar, lo "ideal" sería que el Estado emplease los 50.000 millones de euros que va a entregar a la banca "para adquirir el stock de vivienda sin vender por el coste de la hipoteca pendiente". Según este experto, así se matarían varios pájaros de un tiro: "se ayudaría a saldar las deudas de los promotores", para que continuasen con su actividad y no se produjesen nuevos concursos de acreedores y EREs masivos; "la banca rescindiría sus deudas", consiguiendo liquidez para volver a conceder créditos a los hogares; y "el Estado se haría con una gran bolsa de alquiler pública" ya construida, sin tener que esperar varios años para conseguirla, lo que permitiría un acceso más fácil y rápido a los interesados a través de organismos públicos, como la Sociedad Pública de Alquiler (SPA). Eso sí, para que diese resultado, estas viviendas deberían ofrecerse a distintos tipos de rentas, como se hace en Alemania, apunta Encinar.

De momento, el parque de alquiler español es muy limitado. Está previsto que aumente "coyunturalmente" en los próximos dos años debido a la crisis. No obstante, los expertos coinciden en afirmar que esta tendencia no seguirá así durante mucho más tiempo. "No todo el stock sin vender se destinará al alquiler", afirma Encinar, quien está seguro de que en cuanto se recupere la normalidad en la operativa de los mercados, y las entidades bancarias vuelvan a conceder créditos a quienes los soliciten, el número de viviendas vendidas al año volverá a aumentar. Y en esto coincide con Aguirre Newman, aunque desde esta consultora apuntan a que el alquiler ha empezado a calar en los españoles y seguirá creciendo lentamente.

Según los datos de idealista.com, los alquileres subieron el doble de la inflación en 2007, pero se frenaron en seco a principios de 2008, para empezar a bajar en el tercer trimestre. En opinión de Encinar, con el aumento de la oferta, las rentas mensuales "tenderán a bajar".