¿Es posible acabar con los pisos vacíos en España?

MADRID.-  Parece que todos tenemos muy claro lo que es una vivienda vacía. Lo tiene claro el cartero, que ve cómo se acumula el correo en un buzón; o el vecino cotilla que aún no conoce a la persona que vive enfrente y no oye ruidos cuando pega la oreja a la puerta; o las compañías de la luz o el gas, que no pasan facturas al 5ºB; o el mismo Padrón; e incluso los colectivos que llevan años denunciando su existencia y reclamando al Gobierno que las saque al mercado de alquiler. Quien no lo tiene tan claro es la Administración, que no ofrece una definición legal para el término "vivienda vacía".

istockphoto

A nivel genérico, sólo existe una ambigua orientación que ofrece el Instituto Nacional de Estadística (INE) a la hora de elaborar sus estudios. Así, considera que un domicilio está vacío "cuando no hay alguna persona empadronada en él y no se puede obtener información suficiente para determinar si es una segunda vivienda o si se encuentra desocupada".

Ante este vacío legal¹, algunas administraciones autonómicas y municipales han decidido 'hacer de su capa un sayo' y crear sus propias definiciones y normativas, que en muchos casos gravan estas casas con un aumento del recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o con un canon especial. Y todo con un sólo objetivo: fomentar el alquiler.

"Legalmente, están en su derecho, pues tienen transferidas las competencias en materia de vivienda; el problema es que muchas de las medidas adoptadas chocan de plano con la propiedad privada, que es una competencia del Estado regulada en el Código Civil", apunta Lucio Rivas, director del despacho Urbe Asesores Jurídicos.

La vanguardia normativa

Las primeras iniciativas llevadas a la práctica en este sentido han partido de los gobiernos vasco y catalán. Concretamente, la ley vasca entiende como vivienda vacía aquella en la que no habite ninguna persona durante más de 350 días al año (se excluyen las vacacionales y las abandonadas temporalmente por razones laborales o de salud). Esta normativa obliga a los ayuntamientos a crear un registro de pisos vacíos, que se acreditan a través del padrón municipal, comprobando los consumos de luz o agua, e incluso con los testimonios del vecindario. Una vez declarado oficialmente desocupado, la administración ofrecerá al propietario del domicilio en cuestión alquilarlo. Si no acepta y la casa continúa vacía, deberá pagar un canon, independiente del IBI, de 9 euros/día durante el primer año, 12 euros/día el segundo y 15 euros diarios a partir de entonces. El dinero recaudado se destinará a políticas públicas de vivienda.

El Parlamento catalán, por su parte, aprobó a finales de diciembre pasado la Ley del Derecho a la Vivienda, tras dos años de trámites y polémicas. Su artículo más discutido, el 42.6, permite que la administración expropie los pisos que permanezcan vacíos durante más de dos años y alquilarlos a precio social durante cinco años, en los que el propietario recibirá las rentas mensuales, para después recuperar el uso de la casa.

Otros ejecutivos, tanto locales como autonómicos, han intentado llevar a la práctica un recargo en el IBI de los pisos vacíos, pero la impopularidad de esta medida y la inexistencia de una definición homogénea en todo el territorio les ha hecho desistir. Es lo que ha ocurrido en Madrid, Cádiz, Navarra, Galicia, Canarias o Aragón, que prefieren optar por incentivar al propietario para aumentar el parque de alquiler. Otros, como el Ayuntamiento de Sevilla, han optado por la mano dura.

Mano dura en Europa

Donde no tiembla la mano a la hora de aplicar mano dura contra las casas vacías es en el resto de Europa. La legislación holandesa, por ejemplo, permite la 'okupación' cuando una vivienda lleva más de un año sin moradores. Es por ello que la mayoría de los propietarios prefiere cederla de forma gratuita a la administración para no encontrarse 'inquilinos sorpresa', ya que, si esto ocurre, será él quien tenga que demostrar que su inmueble no llevaba más de 12 meses sin ocupar antes de echar a los intrusos.

istockphoto

Más contundente se muestran en Suecia, donde, para evitar que aumente el parque de viviendas vacías que consideran que encarece el alquiler protegido, se potencian los arrendamientos y, en caso contrario, las casas se derriban. En Alemania, se permite desde la expropiación temporal y el alquiler forzoso a la demolición de viviendas que se consideran inalquilables; y las legislaciones francesa, italiana, danesa y británica incluyen un rosario de penalizaciones para los dueños de viviendas vacías.

Fuera de Europa, en ciudades norteamericanas, como Atlanta, los dueños de casas en los barrios más degradados pagan a personas sin hogar para que vivan en ellas y así evitar las sanciones. Y en Cleveland y Baltimore se derriban los pisos vacíos.

Mientras tanto, en España, el Ministerio de Vivienda se limita a incentivar a los propietarios para que alquilen y así reducir el número de casas desocupadas, que el INE cifra en más de tres millones, eso sí, con datos de 2001. Lo que no está tan claro es que estas medidas surtan efecto. A juicio de Rivas, "es difícil que cambie el sentido de la propiedad que tenemos los españoles. Puede que en los próximos años aumenten los contratos de alquiler, debido a la reducción en la concesión de hipotecas, pero tarde o temprano se volverá a la normalidad", concluye este abogado.

Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), añaden que la medida indispensable para que el alquiler funcione en nuestro país pasa por una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que se aceleren los desahucios. De momento, Zapatero se ha comprometido a tener un anteproyecto que modifique ambos textos antes de que finalice este mes ¿Funcionará alguna de estas iniciativas?

^{1. En 2004, el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, en su artículo 72.4 otorgaba a los ayuntamientos la facultad de grabar el IBI a los pisos vacíos, pero su aplicación se supeditaba a un desarrollo reglamentario que no ha llegado a producirse.}