Un año después del concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa

Doce meses después de que Martinsa-Fadesa presentara concurso de acreedores, la compañía acumula más de 10.000 perjudicados entre proveedores, entidades financieras, compradores de vivienda y trabajadores despedidos, además de deudas que superan los 7.000 millones de euros. Sólo una mínima parte de los afectados ha recuperado la cantidad que había adelantado para comprar su casa. A muchos otros les espera un calvario de años para poder recuperar su dinero, porque la empresa ha conseguido que la banca —a quien debe más dinero— acepte un plazo de ocho años —tres más de lo previsto por ley— para la devolución de la deuda.

M. V.

Las obras paralizadas de El Saboyal.

El vía crucis de los afectados

"Hay gente que sigue pagando su piso sin saber si se va a terminar o no; y algunos de ellos están en paro". Ésta es la realidad a la que cada día se enfrenta Santiago Pérez, asesor jurídico de Adicae, la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros, que representa a más de 600 afectados. En su opinión, "es injusto seguir pagando por una vivienda que no se sabe cuándo se construirá y sin saber dónde irá ese dinero. Sin embargo —advierte—, la legislación es muy clara al respecto, y los afectados que dejen de pagar podrían perder el 25% de las cantidades entregadas, o dejar de ser considerados crédito contra la masa", perdiendo la posibilidad de cobrar en primera instancia.

Y es que, según estipula la Ley Concursal, todos los incumplimientos de pago cometidos antes de la declaración oficial del concurso de acreedores —esto es el 24 de julio de 2008, cuando el juez la admitió a trámite— "se consideran créditos ordinarios y, en principio, cobrarán en los ocho años estipulados en el convenio propuesto por la inmobiliaria; mientras que los posteriores a esa fecha se designan créditos contra la masa, y tienen preferencia de cobro", explica Pérez. Además, añade, "desde la admisión a trámite del concurso, las cantidades aportadas por los compradores de vivienda van a una cuenta aparte".

Eduardo es uno de esos compradores que intentó dejar de pagar porque las obras de su casa, en la urbanización Ciudad Jardín Soto del Real, en Burgos, estaban paradas. "Intenté no pagar la penúltima letra, pero un abogado me aconsejó que no lo hiciera, porque como las letras son de cambio, pertenecen al banco, y éste te las puede reclamar con intereses", nos cuenta. Ahora, Eduardo ha terminado de pagar todas las letras de su vivienda, pero "la obra sigue parada, así que sólo me queda esperar a que llegue el 26 de octubre para hacer efectivo mi aval por incumplimiento de contrato, y cobrar mis 28.000 euros", comenta resignado.

Porque, como explica el abogado Miguel Pérez de Yrigoyen, que también representa a algunos afectados, "que la empresa concurse no es motivo de devolución del dinero, ni de la resolución del contrato de compraventa. Se tiene que dar un incumplimiento de contrato para poder ejecutar el aval". Es decir, que si se acredita que las obras no se han iniciado o concluido en el plazo pactado, "bien porque la licencia no se ha obtenido en los 12 meses posteriores a la firma del contrato, o porque han transcurrido más de 24 meses desde la licencia y la vivienda no se ha entregado todavía", se puede rescindir el contrato de compraventa, ejecutar el aval y recuperar el dinero junto con un interés legal del 6%. De lo contrario, toca seguir pagando.

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El Saboyal está desierto a vista de pájaro.

Los 'sin aval'

Otro problema muy distinto es no tener las cantidades entregadas avaladas por una entidad financiera o aseguradora, como les ha ocurrido a muchos de los compradores de Martinsa-Fadesa. Porque, aunque por ley es obligatorio contar con un documento que asegure este dinero, en la práctica, son numerosas las promociones donde los clientes no tienen aval que les respalde.

Es el caso de Leire, otra afectada de Burgos, que esperaba tener las llaves de su casa el pasado junio, y se ha encontrado con un solar donde no se mueve ni un ladrillo, por el que ya ha pagado casi 26.000 euros. Ella ya no tiene que pagar más, pero se ha quedado en paro y necesita el dinero. Martinsa-Fadesa mantuvo una reunión con ella y su pareja el pasado marzo, donde "nos comentaron tres opciones:

• Seguir esperando a que se terminase nuestra vivienda, aunque no sabían cuándo iban a reanudar las obras;
• Unirse a los acreedores para que nos devolvieran el dinero más los intereses acumulados, pero tendríamos que acomodarnos a los pagos en 8 años estipulados en el convenio:
• O aceptar la devolución de nuestro dinero, sin intereses, finiquitando el contrato con la empresa", relata Leire.

Optaron por la última vía, y ahora están pendientes de un nuevo encuentro con los representantes de la inmobiliaria y la administración concursal "para ver cómo se resuelve todo". Ella sólo espera "recuperar nuestro dinero y olvidarnos de todo este asunto".

Desde Adicae previenen "de las cláusulas que se están introduciendo en los contratos de devolución", y aconsejan leer toda la letra pequeña antes de firmar, porque "se están dando casos de documentos en los que se especifica que no se cobrará el dinero hasta que no se venda la vivienda a otro interesado, o la promoción completa a un inversor", advierte Santiago Pérez.

Algunos vuelven a sonreír

Otros han tenido más suerte que Leire o Eduardo. Chema, por ejemplo, sonríe feliz al decir que "por fin he cobrado el dinero". En octubre de 2006, se decidió a comprar una vivienda de la promoción Parque Colmenar, que Martinsa-Fadesa iba a iniciar en el municipio madrileño de Colmenar Viejo. Terminó de pagar todas sus letras tan sólo unos días antes de la admisión a trámite del concurso de acreedores. Fue entonces cuando contactó con un despacho de abogados "y pedimos la ejecución del aval, pero como entonces no había habido incumplimiento, nos lo denegaron". Varios meses después, y tras "insistir" a la entidad que tenía las cantidades avaladas, el dinero ya está en sus manos, y aconseja a los afectados "seguir peleando y no rendirse".

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Foro Nuevos Vecinos

Aceras sin acabar y casas en los cimientos en Soto del Real (Burgos).

Tampoco ha dejado su lucha Manuel, un pequeño accionista de la inmobiliaria que preside Fernando Martín, y padre de una joven que había comprado una casa en El Saboyal (Zaragoza). "Lo cierto es que no tuvimos necesidad de acudir a un abogado, reclamamos al avalista por incumplimiento de contrato, y en enero recuperamos el dinero entregado más los intereses, que representaban unos 7.000 euros", comenta. Desde su blog mantiene informados al resto de afectados de las últimas novedades del concurso y de la promoción maña, que, en la actualidad, "está totalmente parada", asegura.

Mientras tanto, en los distintos foros de afectados, la cosa está que hecha humo. Son muchos los que quieren recuperar su dinero cuanto antes, otros optan por vender la opción de compra de su futura casa, y los hay que sólo quieren escriturar sus viviendas. Algunos, incluso, proponen crear una cooperativa y comprarle el suelo de su promoción a Martinsa-Fadesa. Una opción "viable", según el abogado Juan Ignacio López Aguado, de CMS Albiñaña y Suárez de Lezo, pero "complicada" de llevar a cabo, porque "tienen que estar de acuerdo la inmobiliaria y la autoridad concursal, y se necesita una autorización judicial para que se realice una tasación en condiciones de mercado", explica.

La inmobiliaria asegura en un comunicado colgado en su web que "ha reiniciado las obras del Residencial Torres Europa, en L'Hospitalet; la urbanización Costa Miño Golf, en A Coruña; y El Mirador del Ebro, en Tarragona", que especifica representan "más de 500 viviendas". En Madrid también ha retomado los trabajos de dos promociones en Torrejón de Ardoz y otra en Colmenar Viejo, que suman otras 478 viviendas. Y ha obtenido la licencia de edificación para una promoción en Móstoles Sur. Además, la compañía pretende reiniciar durante este año "otras 2.000 viviendas". Eso sí, también hay promociones que ha dejado claro no se terminarán, y serán éstas las primeras que recuperen su dinero.

El calendario de pagos

La propuesta de convenio presentada por la inmobiliaria —que aún tiene que ser aprobada por los acreedores— descarta cualquier quita sobre la deuda. Es decir, se compromete a pagar íntegramente los algo más de 7.000 millones que arrastra; eso sí, a partir del próximo ejercicio, y prolongando los pagos hasta 2017. Este largo proceso, y los costes que lleva aparejado (abogado, procurador...), "ha hecho que muchos se echen atrás en sus reclamaciones", apunta el letrado Xermán Souto, que representa a varias decenas de afectados, y cree que "van a cobrar todos, aunque tardarán más de lo esperado".

La fórmula de pago es la siguiente. Hasta abril de 2012, Martinsa sólo tendrá que abonar 200 millones, que representan un 3% de la deuda. A estos pagos les aplicará "un interés menor al principio, que irá creciendo a medida que pase el tiempo, lo que beneficia sobre todo al gran acreedor", sentencia el abogado Yrigoyen. Así, según sus cálculos, un cliente con una deuda de 15.000 euros, cobrará sólo 400 euros el primer año.

¿De dónde saldrá el dinero si el mercado residencial está en estado de shock? La receta de Martinsa-Fadesa es vender, vender, y vender suelo. Ésa es su tabla de salvación. El plan de viabilidad de la inmobiliaria establece esta opción como la principal fuente de ingresos hasta diciembre de 2016. Por ella pretende facturar un total de 3.699 millones, un 49% de la cifra de negocio prevista.

"Ya no somos una promotora de vivienda residencial; ahora la venta de activos, sobre todo de metros cuadrados finalistas, hace de nosotros una compañía centrada en la gestión de suelo", decía Fernando Martín en la junta de accionistas del pasado junio. El presidente de la que fuera una de las grandes inmobiliarias del país da por hecho que el concurso está en su "fase final". Opinión que comparte la abogada Antonia Magdaleno, administradora concursal del proceso, quien cree que "Martinsa-Fadesa saldrá con éxito del concurso".

El juez que instruye el proceso, Pablo González-Carreró, calcula que "con impugnaciones incluidas, la fase procesal acabe a principios del próximo año". De momento, tiene que enfrentarse a las 800 alegaciones presentadas. Éste es el último paso antes de redactar el informe definitivo y de que los acreedores voten la propuesta de pago de la empresa. Para sacarlo adelante, Fernando Martín ya se ha asegurado el apoyo de La Caixa, Caja Madrid, Caixa Cataluña, Caixa Galicia, Bancaja y Popular, que agrupan el 54% de los créditos ordinarios, mayoría suficiente.

De ahí el recurso presentado por el bufete coruñés Forolegal Abogados, que denuncia que este calendario de pagos "es demasiado extenso" y reclama un compromiso de cobro mucho más inmediato. Forolegal, que representa a 120 acreedores que rechazan la propuesta de Martinsa, considera "inadmisible" la exclusión de los minoritarios en la comisión de control y seguimiento que vigilará a la empresa. Los juristas aseguran, además, que el plan de viabilidad de la compañía se basa en la hipótesis de que el mercado inmobiliario se recupere a partir de 2011, cuando, señalan, "la historia económica nos demuestra que los ciclos inmobiliarios precisan de entre 6 y 8 años para iniciar su recuperación". A esto, añaden los abogados, se suma "una crisis financiera sin precedentes", que retrasará la recuperación.

Los números 'cantan'

El balance económico de la compañía parece darles la razón. Un año después de la entrada en concurso, la inmobiliaria ha dejado en la calle al 70% de la plantilla; ha visto cómo se reducía la tasación de sus solares e inmuebles en 2.998 millones; ha perdido en Bolsa casi la mitad de su valor, hasta 896 millones y, como no cotiza desde que suspendió pagos, ha dejado atrapados a centenares de accionistas que, mientras dure la suspensión, no pueden cobrar dividendos ni desprenderse de las acciones —salvo que las vendan fuera de la Bolsa al precio que pacten con el comprador, lo que suele estar fuera del alcance del pequeño accionista—.

Aunque lo que a muchos les duele es el hecho de que, mientras tanto, los directivos de la compañía han seguido cobrando elevados sueldos. En total, los diez máximos dirigentes se embolsaron casi cinco millones de euros en 2008. De ellos, Fernando Martín se llevó 3,50 millones, unas cifras astronómicas pese a que su salario se redujo un 40% respecto a 2007. Quizá por eso la administración concursal decretó un salario de 75.000 euros mensuales para él.